• Alexandre Cote-Lesage, EA

OCRE FERREUSE


Selon la régie du bâtiment du Québec, « l’ocre ferreuse est le résultat d’une réaction chimique ou d’un processus biologique, les deux pouvant se produire individuellement ou simultanément :

  • Réaction chimique : lorsque le sol contient du fer, celui-ci migre avec l’eau vers le drain et forme au contact de l’air une boue d’hydroxyde de fer.

  • Processus biologique : lorsque la ferrobactérie est présente dans la nappe phréatique, elle produit, à la suite de l’oxydation du fer au contact de l’air, une masse gélatineuse. 

Lorsque le processus biologique vient s’ajouter à la réaction chimique, l’effet d’oxydation est considérablement augmenté.


Dans les deux cas, le résultat est la formation d’un dépôt visqueux sur les parois des drains rainurés. C’est ce dépôt que l’on nomme ocre ferreuse. »

Des infiltrations d’eau au sous-sol ou de l’humidité élevée et des eaux de couleur rouge dans les fossés peuvent être des signes annonciateurs.


Problématique

L’ocre ferreuse, mal contrôlée, peut éventuellement boucher le drain agricole d’une propriété. L’eau circulera mal dans les conduites, causant potentiellement des infiltrations d’eau, de l’humidité au sous-sol et des moisissures.


Valeur marchande

Quel est l’impact sur la valeur marchande de la présence d’ocre ferreuse dans le sol? D’abord quelques définitions qui nous serviront :

La valeur marchande est le prix le plus probable qui peut être payé pour un bien lors d’une vente de gré à gré, à une date donnée, dans des conditions normales de marché.

Elle repose sur le principe de l’offre et la demande selon lequel une modification de l’offre ou/et de la demande dans un sens ou dans l’autre aura un impact sur le prix désiré lors de la vente d’un bien. Les acheteurs représentent ici la demande et les vendeurs, l’offre.


Ocre ferreuse et valeur marchande

La déclaration du vendeur fournie par l’OACIQ (Organisme d’auto-réglementation du courtage immobilier du Québec) et aujourd’hui obligatoire à toute transaction impliquant un courtier pose la question suivante : « À votre connaissance, y a-t-il ou y a-t-il déjà eu : présence de dépôt d’ocre dans le sol? ».  L’acheteur en étant informé, il est susceptible d’y voir un désagrément, des coûts supplémentaires et un risque potentiel même si le drain agricole est fonctionnel et facilement nettoyable à l’aide de cheminées d’accès. Tel qu’établi plus haut, une demande plus faible pour un bien aura un impact négatif sur la valeur marchande. C’est le travail de l’évaluateur agréé de quantifier dans le marché à l’aide de ventes comparables, cette perte de valeur.